日本買房隱形成本太高？阿格力揭「修繕+代管」吃掉獲利：009817輕鬆當包租公

阿格力實地走訪東京房市後指出，日本不動產租金與持有成本不低，管理與修繕支出壓力大，透過國泰日本不動產（009817）ETF，可用小額資金參與日本REITs，降低實體置產管理負擔。記者許正宏／攝影

財經專家阿格力在影音中分享，實地走訪東京多個住宅區後，直言日本租屋與持有成本其實並不低。

以自身居住與觀察爲例，東京近郊兩房一廳月租約22萬日圓，若爲四房產品，月租甚至達43萬日圓。他表示，單就居住成本來看，日本房市並非外界想像中的「便宜市場」，反而需要更精確的成本評估。

阿格力指出，臺灣人赴日購屋在貸款條件上並非不可行，實務上可貸5至7成，利率約2.5%以上，與臺灣首購條件差距不大。

不過，日本銀行對物件總價與品質要求較高，總價通常須達5,000萬日圓以上，且物件狀況不能過於老舊；他也提到，日本不動產持有成本除了管理費，還需額外負擔「修繕基金」，兩者分開計算，長期固定支出明顯高於臺灣。

他直言，實體房產雖具保值性，但對一般投資人而言，管理複雜度與隱形成本不容忽視。

基於上述觀察，阿格力在影片後段將焦點轉向日本REITs市場。他指出，日本商辦、零售與觀光型不動產，受惠於都市化與觀光人口成長，出租率長期維持高檔，租金動能相對穩定。相較直接持有單一物件，REITs能以更分散的方式參與住宅、商辦、店面、旅館等多元資產，也能降低單一物件風險。

阿格力最後點名即將募集的國泰日本不動產（009817），表示該ETF連結日本REITs指數，投資範圍涵蓋住宅、商辦、店面、物流與醫療等不動產類型，發行價10元，代表1萬元即可參與日本不動產市場。

他指出，對於不想承擔實體置產管理壓力、又希望配置低波動資產的投資人而言，009817提供了一種相對簡化、且貼近日本不動產市場的參與方式。

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