靠009817當日本包租公？小童：對於大資金投資人不錯、小資還是建議0050

臺灣首檔聚焦日本不動產的ETF「009817」將於1/19至1/21限時募集，發行價僅10元，主打日本經濟復甦與J-REITs需分配90%盈餘的高息優勢。中央社

日本是臺灣人最愛去旅遊的國家之一，不只是有多元的美食、豐富的文化，還有這幾年相對便宜的匯率跟相近不遠的距離，這些都深深吸引着國人前去旅遊。而近幾年到日本置產也似乎成爲了一種流行，不論是各種網紅或是身邊的親友，或多或少都能看到他們到日本買房的消息。

如果今天不需要跑到日本、不用買整間房，甚至還不用處理租客等等的問題，就能穩穩地收到日本的房租跟搶佔增值的機會，會不會有興趣？今天來好好聊聊，到底是哪檔ETF可以做到這些事情吧！

國泰大和日本不動產收息ETF（009817）

這檔ETF之所以特別，是因爲可以只花少少的錢就參與到日本不動產的整體發展，這對於現在匯率相對低而且日本經濟擺脫過去失落30年的情況之下，無疑都是非常吸引人的存在。但是它真的值得買嗎？

009817有別於以往的ETF是直接佈局股票，它則是選擇連結日本現有的iFreeETF東證REIT指數來做追蹤。

國泰投信會這樣做的考量，應該是因爲可以大幅地降低成本，如果今天他們還要自己去日股開戶佈局，背後的手續費、稅負以及匯率管理費等等的都會更高，或許總和起來轉嫁給投資人的成本會跟其他的主題型ETF一樣接近1%，而非像目前現在這樣的大約0.3%。

配息是半年配，雖然無法跟其他的季配商品組成月月配，但至少因爲它是歸類在海外所得，所以領到的配息是可以免繳補充保費跟計入750萬的海外免稅額，對於大資金的投資人來說還算相當不錯。

009817連結的iFreeETF東證REIT指數到底是什麼？

簡單來說它就是一檔在日本掛牌上市的ETF，而發行公司是大和資產管理，在2016年發行至今的商品。

重點就是透過追蹤東證REIT總報酬指數的方式，期望提供給投資人更高的流動性、跟較低的成本來參與日本的不動產市場。

白話一點就是我們把錢給他們，那他們就會幫我們去管理不動產跟收租，而在收到收益的時候，他們也會在扣除成本後一併地分配給投資人。

以日本的法規規定，他們至少要把90%的盈餘發給股東，在有這層保障的情況之下，也就比較能確保投資人能穩穩領息。

以2015到2024年的資料來看，過去10年的發放金額已經翻倍，那這確實都可以看出日本的不動產是具有穩健成長的潛力。

除了股息之外，這段時間的增值空間也是顯而易見，近10年的報酬中資本利得大約貢獻了15.5%，但近一年的資本利得卻貢獻了高達21.8%，表示最近的日本不動產熱度真的很高。

根據國泰投信的數據來看，海外資金在去年前三季進駐日本房地產的金額就已經比2024的整年度都還要高，匯率無疑就是一個非常重要的關鍵。

在2019、2020年的時候因爲疫情救市，所以美國選擇大幅降息，隨着漸漸好轉和通膨升溫，美國也在2021年展開暴力升息，其中臺灣也有跟進。

在當時日本依然維持負利率的情況之下，錢往高利的國家套利，自然也就造成這幾年的日幣呈現弱勢，從高點算下來大約是已經修正了三成左右。

在臺幣走強、購買力大幅提升的情況之下，自然資金就有機會往海外的優質資產來做佈局。而日本作爲世界的經濟強國，他們的不動產就是那個大家眼中的標的之一。其中包括巴菲特也是在那時候透過套利的方式開始投入日股，也就形成剛剛所說的海外資金不斷增加！

009817連結的這檔ETF是日本最大的房地產投資信託基金，有五成的比例是佈局在最核心的東京都心5區，包括六本木、新宿等等。

旗下持有69棟辦公大樓，出租率高達98.7%，真的算是規模大又相對穩。他們也會把成長相對慢或較老的物件淘汰，轉而買進那些比較新或具備高成長潛力的標的來做汰弱留強。

與此同時，也可以參考日股1488 iFree ETF的走勢，在過去10年它的含息報酬大概是落在60%，你以爲很多嗎？對比同期的0050來看，含息則是獲利了400%，不比還好，一比就瞬間把它的價值給打回原形。

假如是大資金的投資人，考量到稅務問題並且也想參與日本的不動產市場，009817是可以穩健配置的標的之一。但如果是小資金的投資人，或是期望獲得相對高額的回報的話，股票型的商品還是會比較適合幫助資金達到成長。

009817跟現在市場上已經有的00712是不是一樣？

本質上兩個可以說是不一樣的商品，因爲00712雖然也是REITs但它是「抵押權型」不動產。

這一類的商品重點不在於直接持有房子、收租金，而是把資金配置在不動產相關的房貸、抵押貸款或MBS，透過資金成本與放款利率之間的差距來賺取利差收益。

所以00712的表現會更高度地受到利率變動、資金成本以及殖利率曲線的影響，本質上會更接近金融商品或利率敏感度高的投資工具。

而009817因爲投資的是日本的J-REITs，這一類的商品就是非常典型的「權益型」REIT，因爲它的背後是真的去持有辦公大樓、商場、飯店以及物流倉儲等等。

收益來源就是租金，賺的就是包租公、包租婆的錢加上不動產本身的價值變動。所以千萬不要看到兩檔名稱都有不動產就覺得兩個一模一樣，因爲仔細去研究的話會發現背後的操作邏輯是截然不同。

其中009817的風險屬性是RR4，但00712因爲是抵押權型不動產，所以風險屬性是歸類在RR5，尤其波動度方面也是差異非常大。

以近五年來說，最左邊日本的REITs波動度大約是落在10%，但類似於00712的美國抵押型REITs卻是高達25%，這樣一比較下來就能知道誰有機會更穩定，而誰的風險又可能更高！

此外，既然是在討論日本的不動產ETF，那匯率也是很重要的判斷關鍵。

日本在近期已經結束他們長達數十年的極寬鬆政策，並且在未來還有可能持續升息，朝利率正常化的方向發展。

利率走高，就有機會把貨幣的吸引力重新拉回來，進而就讓日幣開始走強？日幣只要能走強的話，就有機會在ETF上賺取匯兌利益？

所以現在是很好的買點？先等等，雖然這樣的規劃看似很美好，但其實背後的「實質利率」纔是要去思考的關鍵。

因爲即便日本再怎麼升息而美國再怎麼降息好了，其實兩國的實質利差空間還是非常大，甚至包含臺灣也都還持續維持在利率之上。

因此即便大家都在看好日本升息有機會帶動日幣走強，但這個走強的時機不可能是現在、立刻、馬上，而是有可能需要蹲個1到3年以上纔有機會築底走高。

反觀房市的話則還是相對樂觀，因爲利差空間依然擺在那邊，所以海外資金還是有意圖持續流入。加上都市化跟年輕人口多數集中在大城市，剛好009817的不動產配置方向就正好是落在這些熱門地段。

在租屋需求穩健上升跟租金持續上揚的情況之下，目前日本的主流機構都還是預期今年日本的房市有機會維持溫和上升，大約落在4到6%左右。雖然不是那種爆發式的飆升，但這樣的穩健漲勢也算相對健康。

因此，如果是對日本的不動產有興趣，同時也看好日幣長期的跌深反彈的話，009817對於大資金同時需要配息跟稅務規劃的投資人來說，就會是可以考慮的標的之一。

但如果目標讓資金持續滾大，並且賺到價差、期望跟着股市一起向上發展的話，常見的指數型ETF甚至部分的績優股，可能還是會比較適合。

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