半年配當日本包租公！009817擁三大利多、10元甜甜價卡位…日本精華地段

觀光客爆買、AI 產業進駐，日本房市正夯！解析國泰日本不動產（009817）三大優勢：商辦空置率僅2%、觀光收入創新高、發行價親民。1/19開放募集，小資族也能輕鬆佈局。中央社

近期日圓匯率相對親民，加上日本房市熱度不減，讓許多投資人躍躍欲試。投資影音頻道「大樹下學投資」近日邀請國泰日本不動產ETF（009817）基金經理人遊凱卉，深度解析這檔新產品的設計邏輯與日本房市現況。節目點出，在觀光大國優勢與日圓貶值的雙重助攻下，投資日本不動產已成爲市場顯學。

⭐2025總回顧

日本投資熱！009817主打「連結式」架構

遊凱卉首先釐清，009817 是臺灣首檔專注於日本REIT（不動產投資信託）市場的「連結式ETF」。簡單來說，它不是直接去買日本的房子，而是透過連結日本東證交易所掛牌的「iFreeETF 東證REIT指數」來運作。這意味着投資人不需要大費周章飛出國、也不必煩惱換匯與稅務，就能直接參與日本不動產市場的成長。

她進一步說明，該指數由東京證券交易所編制，成分股涵蓋了所有上市的REIT，其中約90%的物件都集中在東京、大阪、名古屋這三大黃金都會圈。投資類型相當多元，從辦公大樓、住宅、物流設施，到大家去日本最愛逛的購物中心與飯店皆有包含，精準反映了日本整體的房市結構。

看好三大利多：觀光爆發、商辦缺貨、熱錢涌入

爲什麼選現在推出？遊凱卉指出，目前日本不動產正面臨「基本面」與「資金面」的黃金交叉，主要有三大推力：

觀光消費強勁

數據會說話，截至2025年10月，赴日旅遊人次已突破3,500萬，逼近2024年全年高點；觀光收入更屢創新高，直接推升了飯店與商用不動產的租金行情。

商辦需求回溫

疫情後人潮迴歸，加上AI與半導體產業積極進駐日本，帶動辦公室需求激增。最新數據顯示，東京主要商辦空置率已降至約2%的超低水準，租金呈現穩定上漲，市場處於供不應求的狀態。

海外資金搶進

弱勢日圓變相提高了海外投資人的購買力。2025年前三季，外資投入日本不動產的金額較前一年顯著成長，顯示國際熱錢正持續卡位。

10元銅板價好入手 半年配息領租金

在產品規格上，遊凱卉列舉了009817的四大特色：

大幅降低了小資族的入手門檻。

針對存股族最關心的配息，她表示該ETF採半年配息機制，預計於每年5月與11月進行評價。

回測過去十年數據，日本REIT市場整體的配息金額呈現成長趨勢，對於喜歡穩定現金流的投資人而言，具備相當的吸引力。

留意匯率波動 專家建議長線佈局

不過，投資一定有風險。遊凱卉特別提醒，這類商品的主要風險來自「匯率」。日圓匯率一年內出現5%至10%的波動並不罕見，這可能會抵銷部分的資本利得或股息。

因此，她建議投資人應抱持長期持有的心態，透過時間來平滑匯率波動的影響，才能真正享受到日本房市的成長果實。

國泰投信表示，國泰日本不動產ETF（009817）預計於2026年1月19日正式開放募集。募集期間可透過各大銷售機構申購，掛牌後則可像一般股票一樣在券商軟體上交易。投資人在進場前，仍應詳閱公開說明書，審慎評估相關風險。

※免責聲明：本文僅爲個人觀點與紀錄，而非建議。投資人申購前需自行評估風險，詳閱公開說明書，自負盈虧。