黃舒衛／跑得快比吃飽重要 2026房市上演殘酷淘汰賽
▲中央銀行總裁楊金龍明確宣示，目前房價修正幅度尚未達到政策預期，且金融體系韌性足夠，因此維持嚴格限制不變。（圖／記者湯興漢攝）
文／高力國際業主代表服務部董事黃舒衛
央行年終監事會議決議，利率維持不變，而市場高度關注的房市信用管制措施，結果令期待「鬆綁救市」的建商與投資客大失所望。央行總裁楊金龍明確宣示，目前房價修正幅度尚未達到政策預期，且金融體系韌性足夠，因此維持嚴格限制不變。
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會議結果出爐後，市場傳出一種樂觀解讀，認爲「沒加碼就是利多」，甚至將「銀行自主管理退場」視爲解禁訊號。然而，深入剖析央行決策邏輯，這種觀點無異是嚴重的誤讀，甚至是「錯把馮京當馬涼」。
央行選擇不加碼，並非心軟放水，而是現行的「第七波」藥效已經顯著。依據央行公佈數據，全體銀行不動產放款集中度已呈現緩步下降，證明去槓桿效應正在擴散。既然市場熱度已降、投資客退場，監管層自然無須急着加重劑量。
▲如今管制輪廓、限制內容制度化後，銀行在金檢與財報壓力下，對房貸的審覈勢必更嚴格，落實授信5P原則，絕不敢輕易踩紅線。（圖／資料照）
至於「銀行自主管理退場」，絕非放暑假，而是將這套緊箍咒從短期的「行政指導」，內化爲銀行日常的「風控DNA」。過去一年可視爲央行給銀行的「補考期」，如今管制輪廓、限制內容制度化後，銀行在金檢與財報壓力下，對房貸的審覈勢必更嚴格，落實授信5P原則，絕不敢輕易踩紅線。
投資人若將這種「留校察看」誤當成「放縱」，明年恐將慘遭套牢。此次決策定調了2026年的房市基調：在AI狂潮帶動臺灣經濟基本面「發燙」的同時，央行決意要讓房市繼續「冷靜」。
要理解央行的強硬，必須先看懂「冷冰冰的數據」背後的意涵。央行不僅決議維持重貼現率於2%的15年高點（連7凍），更大幅上修2025年GDP成長率預測至7.31%。
這個亮麗的數字，反而成爲房市的「緊箍咒」。因爲AI出口與民間投資爆發，經濟太好，央行根本沒有降息或放寬管制的理由。加上截至11月底，不動產放款集中度仍高達36.70%，楊金龍總裁一句「顯然不滿意」，直接澆熄了市場對於政策轉向的最後一絲火苗。
央行現在最忌憚的，是經濟學人點名的「臺灣病」!產業過度集中、財富分配失衡。若在股市創高之際鬆綁房市，資金恐再度氾濫，因此「去槓桿」與「引導資金歸位」將是長期抗戰。
打炒房海嘯第一排的建商，自2020年以來歷經多次信用管制，體質弱的早已被淘汰。目前市場上出現的中小型建商盤讓、降價求售，隨即被同業接手，證明市場仍有流動性，只是價格需要修正。
既然自住客已取得管制的免死金牌，央行現在的戰略很清晰，利用貸款成數30%的限制，對建商與投資客祭出「流動性死刑」。這不是要讓市場崩盤，而是要持續擠壓泡沫，逼出庫存，直到房價出現讓央行滿意的「顯著修正」。
▲央行現在的戰略很清晰，利用貸款成數30%的限制，對建商與投資客祭出「流動性死刑」，逼出庫存，直到房價出現讓央行滿意的「顯著修正」。（圖／資料照）
展望未來1年，房市將進入「極限壓力測試期」，呈現四大趨勢
政治紅利歸零，別等選舉救市：
明年雖有地方選舉，但不同於8年前蔡政府時期的危老與前瞻計劃，賴政府記取新青安教訓，絕口不提買房補貼，轉向租賃修法與虛坪改革。期待政府釋放利多救市？這次恐怕不一樣。
明年Q1壓力炸鍋，價格鬆動序曲：
從第七波管制到明年第一季將滿18個月，面對限期開工、資金斷鏈三方夾擊的建商，問題將全部浮上水面。屆時，整體性的房價鬆動將正式拉開序幕。
現金爲王，資產大洗牌：
財務槓桿過高的中小型建商將加速退場，土地與資產將成爲大型建商的獵物。這是「大者恆大」的整並期，也是滿手現金的高資產族羣進場撿便宜的最佳時機。
商用市場K型發展，AI一支獨秀：
住宅市場雖冷，但站上AI供應鏈的商辦、廠辦需求將持續拉動。然而，非核心區域、定位不明的商用不動產，在明年開啓的380萬坪供給巨浪下，恐面臨超完美風暴。
「經濟向左，房市向右」是2026年的主旋律。GDP7.31%的高成長，是央行敢於讓房市「盤整」的最大底氣。
▲黃舒衛認爲房市將面臨4大趨勢，包含政治紅利歸零、明年Q1壓力炸鍋、現金爲王以及商用市場K型發展。（圖／資料照）
2026年是一場「大魚吃小魚」的殘酷淘汰賽。買方與租客市場已然確立，對於開發商與投資客而言，不要再幻想救市，現在「跑得快比吃得飽重要」。如何在成本高築與緊縮銀根的夾縫中，順利轉化資產潛能，不淪爲債務負擔，是過去8年大多頭後，所有市場參與者必須重新學習的生存課題。
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►黃舒衛小檔案學歷：政治大學地政系碩士經歷：國泰世華銀行、聯邦銀行不動產管理部、信託部、東亞建築經理公司市場分析師、永慶房產集團研展中心經理、瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監現職：高力國際業主代表服務部董事