園區首排效應發酵　新竹關埔新案站穩8字頭

▲因好市多、迪卡儂等大型商場進駐，關埔區內已形成完整生活圈。

【企劃特輯】

在整體房市氣氛偏保守的背景下，新竹關埔重劃區卻展現出與大環境不同調的市場表現。根據實價登錄資料觀察，區內新案成交單價已站穩每坪8字頭，部分個案更朝9字頭推進；屋齡5年內的中古住宅，成交單價亦多落在7字頭以上，甚至出現8字頭紀錄，使新案價格完成向上定錨，相較其他區域在修正期中價格鬆動，關埔房價呈現「量縮但價穩」的態勢，引發市場高度關注。

房市研究人員指出，關埔重劃區之所以在不景氣下仍具價格支撐，關鍵來自其難以複製的地段條件。作爲新竹科學園區「第一排」生活圈，關埔直接承接竹科就業人口，對主要購屋客羣而言，「縮短通勤時間」本身即是一項高度剛性需求，相較需跨河通勤、長時間塞車的竹北等區域，關埔居民多數可選擇機車或短程通勤，所節省的時間成本，被視爲實質且長期的「時間紅利」。

▲關埔重劃區鄰近新竹科學園區，對竹科購屋客而言，上班通勤具「時間紅利」。

這種通勤優勢，也使得關埔在市場震盪時更具抗壓性。有業者分析，當購屋決策趨於保守，消費者反而會將資金更集中配置在「地段確定性高」的區域，而非外圍或尚待發展的重劃區。關埔被視爲新竹房市的「蛋黃中的蛋黃」，正是市場信心的重要來源。

然而，房價持續上揚，也同步改變了區內產品結構與消費行爲。實務觀察顯示，新案三房產品總價普遍已突破3,000萬門檻，對首購族或初次換屋的小家庭而言，負擔明顯提高，這樣的價格結構，使得原本以三房爲目標的客羣，開始轉向尋找總價更可控的替代方案。

在此背景下，「小坪數、高機能」產品逐漸成爲市場主流，尤以兩房格局的需求成長最爲明顯。不同於過去傳統兩房一衛的配置，近期新案多規劃「兩房兩衛」或「1.5套衛浴」設計，補足小家庭在實際居住上的機能缺口。市場認爲，這類產品在縮小坪數與總價的同時，仍保留核心生活品質，成功承接自三房市場外溢的剛性需求。

此外，兩房兩衛產品在租賃市場上的彈性，也成爲支撐其需求的重要因素。由於可分租給兩位園區上班族，對投資型買方而言，租金配置更具效率；對自住族羣而言，則兼顧未來轉租或資產活化的可能性。

▲關埔因地理位置佳，被視爲新竹房市的「蛋黃中的蛋黃」。

支撐關埔房市表現的另一項關鍵，則是區域發展已進入成熟期。歷經十多年建設，關埔周邊已形成完整生活圈，包含好市多、迪卡儂等大型商場，以及關新路、金山街等成熟商圈，日常採買、餐飲、休閒機能齊備，如今在關埔一期發展趨於飽和之際，市場目光也逐漸轉向開發中的關埔二期（光埔二期自辦重劃區），基地規模更大，整體規劃將形塑更爲寬闊有序的城市樣貌，成爲關埔生活圈向北延伸的重要腹地，未來可望成爲「高價新指標」，對區域長期價格形成有力支撐。

整體而言，市場普遍認爲，關埔房價在不景氣中仍能維持高檔，並非短期炒作，而是建立在園區就業支撐、通勤紅利、成熟機能與產品結構轉變等多重因素之上。隨着購屋行爲趨於理性，消費者對「地段」與「實用性」的重視程度持續提高，也讓兩房兩衛的產品，逐步躍升成爲關埔市場的主流選項。