想當日本房東沒那麼容易 直購3大痛點！法人曝這招「聰明買法」更賺

國泰日本不動產(009817)基金經理人遊凱卉說明，對比臺灣人跟日本當地人購買房地產的條件，日本央行長期實行超低利率政策，本地人可享不到1%的超低貸款利率，條件優越者更可用0頭期款買房，但臺灣人貸款成數普遍爲5至7成，且貸款利率約2.5-3%，加上銀行爲確保債權安全，通常會嚴格限制臺人赴日購房地點，只能選擇東京圈、大阪府、福岡市、京都市、神戶市等大都市物件，且有限制借款人年收入，即使上述條件都達標，房屋成交後，還有稅金、高昂雜費（保險、行政、房屋鑑價費）、管理修繕費等，後續更有管理和維護事宜，都讓直接買日本房地產難上加難。

遊凱卉強調，國泰日本不動產(009817)爲國內首檔聚焦日本不動產的ETF，架構上屬連結式ETF，標的基金爲日本大和資產管理公司所發行的iFreeETF東證REIT指數(iFreeETF Tokyo Stock Exchange REIT Index)，以追蹤東證REIT總報酬指數爲目標，專注於大型辦公大樓、飯店、住宅物業、酒店和混合用途設施，逾五成位於東京都心5區，尤其適合想要將投資分散到股票以外資產、看好日本房產發展及追求資本增值機會者。009817發行價僅10元，超親民，一張1萬元即可入手，投資人不需要一次拿出幾百萬，也能參與日本不動產市場。

國泰投信分析，日本不動產具有相對較佳的對抗風險能力，觀察全球主要REITs市場年化波動度，日本約10.1%、亞太地區爲16.6%、美國-權益型爲18.7%、美國-抵押型爲25.5%、澳洲爲20.5%，波動度相對低於全球其他市場，適合作爲投組中的防禦部位，建議投資人可採定期定額策略，維持紀律將投資時間拉長，爲自己的退休生活做好規劃。