《「我是有錢人」迷思787》父母幫子女買房的風險 贈與稅、土增稅及契稅要怎麼繳？

示意圖／ingimage

前幾天在某一有機商店裡購物，筆者無意間聽到兩位店員間的對話，就衍生出撰寫此篇專欄的想法。

「有殼蝸牛」之夢難圓

其中一位表示，因爲有兩個兒子，房子不能只有一間，必須一人一間才公平。所以，就問兒子：「如果買中和或桃園，你想選在哪裡」。結果那位兒子立刻回說：「當然是買在中和，因爲中和的生活機能太好了」。

事實上，在這個全球高房價的世代，年輕人如果沒有父母的幫忙，真的很難一圓「有殼蝸牛」之夢。例如之前，筆者曾看到一篇臉書的貼文指出：「根據一份來自英國研究機構Institute for Fiscal Studies（財政研究所IFS）的近期報告（Boileau & Sturrock, 2023），至少在英國，父母給錢幫子女買房不僅非常普遍，而且很大程度上地決定了這個時代的年輕人的生活品質和財富水平」。

而其原因，就在於房價上漲的速度，遠遠高於收入上漲的幅度。因爲根據統計顯示，「從2009到2019這十年間，英國25-39歲世代擁有房產的比例顯著降低（55%到43%，那些家裡父母本來就沒房的孩子能擁有房的機率只有22%）。房價的快速攀升也意味着是否能儘早買房很大程度上影響了一個年輕人後續的財富累積」。

半數英國年輕人買房 靠父母贊助

且根據IFS的研究指出：「接近一半英國第一次買房的年輕人（20-29）都從父母那裡拿過錢，全英國平均數大約是£25000英鎊（約臺幣100萬），那些父母本身有房，受過高等教育，來自英國南部富裕地區的父母對子女是最慷慨的，會一次至少給子女超過£35000的補助。但是那些家裡比較窮的，來自不富裕的英國北方地區的家長，對孩子的支持就顯著地少了」。

這篇文章也做了一個結論：「透過父母的幫助，不但本來買不起房的人可以買房了，買房時候首付還能付更多，能買更好地區的房子或者後續每個月還更少的房貸，由於錢可以從各種地方投資獲得複利，隨着時間的變化，富裕家庭的孩子將靠着房產不可避免地變的愈富，與其他階級的英國人拉開距離」。

贈與移轉棟數穩定成長

不但是英國如此，新一代年輕人準備接收父母不動產贈與或繼承的「躺平族」，同樣也變成爲臺灣的一大顯學。有媒體根據內政部的資料顯示，全臺前3季贈與移轉棟數達4萬527棟，與去年同期相比，漲幅達3.3%，也是歷年同期最高。

然而，不只2013年如此，根據僑馥建經公司，比較全臺建物買賣/繼承移轉棟數的折線圖統計，可以明顯發現，相對於建物買賣移轉棟數，受到政策及環境影響大，成長率變化幅度大，建物繼承移轉棟數，則呈現出穩定成長的趨勢。在2022年時，成長率更突破個位數（來到12%），且2023年的漲幅，也達到9.4%。

以2023年爲例，全國累積建物繼承移轉棟數爲64,521棟，增幅爲61.7%，全臺各縣市漲幅皆超過35%，大部分縣市漲幅落在50~70%。在全臺縣市排除外島後，增幅最多前三名依序是：新北市73.1%，臺中市68.8%，臺北市68.5%；而增幅最少前三名，則是臺東縣38.3%，嘉義縣40.5%，新竹市 43.9%。

過去，也曾有一些同齡的朋友，詢問筆者關於不動產移轉給子女的意見。個人向來的想法是：由於手中握有不動產的所有權，所以，父母絕對有非常充足的理由，自由決定要不要給？以及何時給？但是，由於資產移轉時，會衍生出很多的風險，值得天下父母仔細思考。以下，則是幾個比較重要的項目。

風險一、移轉方式不同，所繳稅目及稅負不同。事實上，不論是走贈與或繼承，都得要繳稅。只是要繳的稅名及金額會有不同。以贈與來看，主要的稅是贈與稅、土增稅及契稅；而如果是採「繼承」方式，主要只剩下遺產稅要繳，土增稅及契約都可以免繳（請見下表一）。

事實上，透過贈與或繼承方式移轉不動產時，還各有以下的風險（請見下表二）。

子女們易爭奪不動產

風險二、讓子女陷於爭產糾紛中。之所以會有這個風險，主要是與遺產在被繼承人（父母）死亡之後，都是由所有繼承人所「公同共有」。其中的不動產，更因爲「分割」不易，而更容易產生「分割」上的糾紛。舉例來說，兩個子女共同繼承一間房子，不論產權是「一人一半」，或是將不動產「出租或出售」，都會面臨不同的問題。

過去以來一直存在的可能糾紛像是：其中一人要出租，另一人要賣掉；或是其中一人要自住，另一想要處分不動產；亦或是其中一人，想要買另外一半產權，而自己的手足卻開始「拿翹」、「獅子大開口地開價」。

事實上，就算是生前贈與不動產，也並非全然可以避免子女們爭奪不動產的糾紛。理由很簡單，就算能做到「房子一人一間」，但是，只要不是同一地點、同一樓層、同一坪數，子女還是會有「父母大小眼」的「心裡不平衡」。

風險三、子女不孝。有關這方面的風險（子女在拿到錢財之後，就現出真面目，進而棄養父母），相信不用筆者特別提醒，讀者們已經可以從過往的許多新聞報導中得知。

正由於以上不動產移轉上的3大可能風險，筆者在遇到類似問題時，通常會傾向以下的建議：

首先，不動產採「繼承」方式，而非「贈與」。這樣做的好處是：「單從稅負來看，可以節省更多的稅」，而且，擁有不動產的父母，也可以不喪失不動產的所有權。

留意房地合一2.0被課高稅負

當然，也許讀者會說：採繼承的方式，假設子女在繼承後沒多久，就馬上轉賣，那不是要被課很多的房地合一新制的稅嗎？對此，筆者的想法很簡單，不動產既然交給子女了，子女就具有完全的決定權。

就算子女未來繼承之後，在短期之內就賣出，有可能會被課徵高額的稅負，那也該是由繼承的子女們自行考量。更何況，房地合一2.0新制中，還特別排除了5種「非自願售屋」的情況。

且再說了，父母爲了減輕子女負擔，而協助其購屋，這已經算是非常了不得的「仁盡義至」了，哪有「還要贈房父母再考慮之後，房屋擁有者稅負問題」的道理？

其次，假設因爲遺產總額太高，或是因爲其他「不得不」的原因，讓父母不得不提早贈與。那麼，請記得一定要做到以下兩大重點：

重點一、假設父母想要買房送子女，一定記得不要直接送現金，再給子女去買房，而是直接將不動產，登記爲子女的名字。這是因爲贈與稅計算資產價格時，不動產是按照「土地的公告現值」，與「房屋的評定現值」來計算。而以上兩個「現值」，都遠遠低於一般市價水準甚多。

重點二、以「信託」方式，確保不動產的控制權。爲了確保父母，對贈送後的不動產，仍舊享有控制權。贈與後的不動產，一定要用「信託」的方式，由父母來當受託人，以便繼續管理及處分此一不動產。