雙貸族飆升下的結構困境　臺灣房市的沉重代價

▲根據央行與金管會資料，截至 2025 年 7 月，雙貸人口已達 40.4 萬人，五年間增加近四倍。（圖／資料照）

●林忠正／經濟學博士、前中研院研究員

近年臺灣房市持續創高，伴隨而來的是快速擴張的「雙貸族」——同時揹負房貸與信貸的家庭。根據央行與金管會資料，截至 2025 年 7 月，雙貸人口已達 40.4 萬人，五年間增加近四倍。儘管佔全國人口比例仍不高，但成長速度顯示，越來越多家庭必須「兩頭借、雙邊還」，才能勉強跨上買房門檻。

這個現象的背後，反映的不僅是個人的財務壓力，更是臺灣房市長期結構失衡的縮影。

高房價下的「雙債人生」

雙貸族的平均房貸已達 625.8 萬元，信貸平均 114.7 萬元，合計負債約 740 萬元。簡單估算，在目前利率環境下，房貸月付約 2.3 萬元，信貸約 1.5 萬元，兩者合計逼近 38,000 元；若再加上管理費，家庭每月光爲「房」付出的固定支出往往超過四萬元。

以家庭月收中位數 7 萬元估算，超過 五成所得 全被債務吞噬，家庭可支配收入明顯受限。消費縮手、儲蓄困難，都成爲長期結構性的結果。

房價與所得脫節　越跑越遠的階梯

高房價並非一夕而成，而是十多年累積的結果。2010 至 2024 年間，家庭平均所得僅成長三成，但全國房價指數卻飆升逾六成。兩條曲線越拉越開，代表一般家庭的購屋門檻正以倍數方式遠離。

以家庭年所得 120 萬元估算，中古公寓總價約 1,200 萬元，房價所得比高達 10 倍；臺北市更達 15 至 18 倍，已超越首爾與東京。高昂自備款，迫使許多首購族透過信貸補缺口，最終加入雙貸族。

全球房價上漲的本質　低利率遺產「臺灣更嚴重」

房價大漲並非臺灣獨有。全球金融危機後，各國央行採取超低利率與量化寬鬆政策，推升主要城市房價全面走高。然而多數國家在疫情後迎來快速升息，房價開始修正，例如美加地區 2023 年出現 5% 至 10% 的跌幅。

臺灣則因升息幅度有限，至今僅微調 0.5 個百分點。低利率環境使房價仍維持高檔，成交量下滑但價格依舊僵固。僅個別區域如淡水、青埔出現輕微回落，顯示臺灣房市的壓力尚未真正釋放。

青年貸款的侷限與「自備款信貸化」

政府推出青年安心成家貸款，希望協助年輕族羣購屋，但因貸款上限（1,200 萬元）遠低於臺北、新北精華區動輒 2,500 萬元的房價，政策效果有限。許多年輕家庭必須額外舉信貸或保單借款，填補頭期款與裝修費缺口。

這使青年購屋模式逐漸從「以儲蓄籌頭期款」轉變成「以信貸換時間」，風險與壓力都因此上升。

潛在風險　利率若反轉「壓力恐倍增」

目前雙貸族的財務結構極度脆弱，一旦國際升息循環再起，衝擊將十分直接。若房貸利率從 2.1% 升至 3.0%，月付將增加約三千元；信貸利率若升至 5%，月付增加兩千多元，總償還金額可能突破 每月四萬四千元。

更大的問題在於：升息通常伴隨房價下跌。若房價修正 10% 至 15%，房貸族會面臨資產縮水、負債不變的情況，財務脆弱度大增。對許多尚未累積足夠資產的年輕家庭而言，一旦市場反轉，「彩色人生」可能瞬間變成「黑白人生」。

政策改革　化解雙貸風險的可能方向

面對雙貸族擴張，政策端需要着眼於結構性問題，而非僅限於補貼或資金挹注。

1. 青年貸款精準化與彈性還款適度提高貸款上限，並搭配「遞增式還款」設計，使初期還款負擔更合理。同時可限制房屋於十年內不得轉售，以避免政策淪爲炒作助力。

2. 提高房市透明度，抑制交易扭曲加強實價登錄 3.0 的查覈，防堵假交易、凹實價、以及預售案的價格炒作。

3. 調整稅制，提高非自住房持有成本臺灣持有稅佔比低於國際平均，促成資金流向不動產。若能將地價稅與房屋稅合一課徵，並針對非自住房分十年逐步調升到大約1%水準的實價稅率，可抑制投機性囤房，減輕社會資源錯置。

4. 擴大社會住宅與租屋補貼臺灣社宅比率僅 1.5%，遠低於 OECD 國家。將比率提高至 3%–5%，可有效穩定租金，減輕青年短期居住負擔。

5. 建立風險教育與債務預警系統強化民衆對浮動利率的理解，並提供「債務重整諮詢」與早期警示機制，避免信貸擴張成家庭系統性風險。

結語　讓「居住」回到生活而不是財富競賽

雙貸族的增加，表面上是個人負債問題，實則反映臺灣房市長期結構失衡。稅制偏誤使資金大量涌向不動產，而所得停滯又讓年輕世代不得不用信貸跨越門檻。結果是家庭負擔提高、內需消費縮減、社會財富分配更加不均。

臺灣房市爭議多年，但真正的核心問題，並非「要不要打房」，而是如何讓居住回到生活本質。唯有降低投機動能、改善稅制、提高住宅供給與透明度，才能讓「買得起房」不再是一場遙不可及的夢，「貸得起房」也不必成爲一輩子的財務重擔。

▼臺灣房市爭議多年，但真正的核心問題，並非「要不要打房」，而是如何讓居住回到生活本質。（圖／記者李毓康攝）

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