去年賣豪宅課稅好複雜？ 一文看懂

113年度舊制房屋交易所得計算標準，針對高價房屋有加嚴。記者趙容萱／攝影

去年賣房，今年5月有可能要繳更多稅？如果你出售的是適用「舊制」課稅的房屋，答案是：有可能。尤其如果出售的是中古「豪宅」，稅負更有可能比預期增加。

財政部公佈課稅標準 劍指豪宅

財政部日前公佈113年度舊制房屋交易所得計算標準，針對高價房屋有兩大加嚴。

首先新增豪宅單價門檻，過去財政部僅訂定豪宅總價門檻，此次考量低總價、高單價物件，通常獲利率較高，爲使設算所得趨近實際，去年設算標準新增單價門檻，初估將新增4,000件列入豪宅課稅。

各縣市豪宅單價標準爲臺北成交價（不含車位）單坪120萬元以上，新北75萬元以上，桃園、新竹縣市、臺中、臺南、高雄單坪50萬元以上，其餘縣市單坪35萬元以上，就算是豪宅。

至於總價標準，臺北維持成交價（含車位）6,000萬元以上、新北維持4,000萬元以上、其餘四都加新竹縣市維持3,000萬元以上；其餘縣市，此次考量其居住型態多爲大面積房屋，總價門檻從原本2,000萬元調高至2,200萬元，是此次針對豪宅唯一放寬的規定。

其次是調升豪宅獲利率3個百分點至20%。

適用舊制課稅的房屋，若達到豪宅門檻，設算所得標準較嚴，稅負可能較重。

何謂舊制課稅案件？去年賣房四步驟檢視與申報

房地產交易所得稅根據房屋取得時間點分爲新制、舊制課稅。「新制」即房地合一稅，在2016年元旦後取得或2014年1月2日後取得且持有兩年內，並在2016年元旦後交易，就適用新制，須在過戶次日起30日內申報。

其餘情況則採「舊制」課稅，通常以中古屋較多，舊制無須在30日內申報，但須在隔年5月併入個人綜所稅申報。

也就是說，去年有出售房屋的民衆，第一個步驟就是要檢視，是屬於房地合一、還是舊制課稅？若屬於房地合一，卻未在過戶次日起30日內申報，在國稅局發現前，應該趕緊補報補繳，才能加計利息免罰。

若屬於舊制課稅案件，就要依循接下來三步驟，在今年5月申報綜所稅時，確實申報財產交易所得。

首先是檢視成本、成交價格等資料。許多民衆會產生疑問，財政部每年都公佈「個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，是否可直接按財政部頒定標準計算？

去年賣房申報所得四大步驟檢視

官員表示，財政部公告內容僅是設算標準，若納稅人能提出實際交易價格及成本，仍是直接以「賣價減成本」覈實課稅，實際賺多少、就計入多少所得。 只有當漏報、未能提出證明且國稅局也查不到交易資料時，才需以部頒標準推算賺了多少。

再來，若確定無法提出成本資料，須以部頒標準推算時，接下來要判斷出售房屋性質，因部頒標準針對豪宅是以房屋部分的「成交價」20%來推算所得，而非豪宅則以「房屋現值」乘以一定標準（各行政區不一）來訂定，通常豪宅稅負較重。

最後，按財政部標準來計算所得時必須留意，舊制只針對房屋課稅，土地交易不課稅，因此若爲豪宅案件，必須先區分出成交價有多少部分歸屬房屋部分、多少屬於土地，再按財政部規定的20%獲利率計算所得。

舉例來說，王小姐去年交易臺北市適用舊制的中古屋，成交總價8,000萬元，已超過臺北市豪宅門檻6,000萬元，屬於豪宅交易。此案房屋現值1,280萬元，土地現值1,920萬元，房地現值合計3,200萬元，其中房屋佔比爲40％。

計算所得時，先算出房屋部分成交價，即8,000萬元乘以40％，爲3,200萬元，再乘以獲利率20％，推算這樁交易案賺了640萬元，王小姐今年5月報稅時，應將640萬元納入所得申報。