名人找個家／宏道法律事務所主持律師蔡志揚 避開都更老宅

宏道法律事務所主持律師蔡志揚。業者／提供

宏道法律事務所主持律師蔡志揚憑藉長年累積的購屋與看屋經驗，提醒民衆在不動產交易中，務必保持謹慎與理性，要有充足的自備款，並留意合約的約定條款。

他強調，即使經驗豐富，每次購房前仍會擔心未來的房貸負擔，因此建議自備款應準備得更充裕；若擔心自備款不足，則必須在合約中清楚約定，萬一最終貸款有狀況也不構成違約，以分散目前貸款環境下的不確定風險。

蔡志揚小檔案。

蔡志揚長期專研都市更新、土地開發等專業領域。近年來政府大力推動都更與危老重建，許多民衆看準都更老宅，期望以老屋的價格換取未來新宅的價值。然而，身爲不動產專業律師，他坦言「個人反而不太投資都更老宅」，因爲都更老宅的最大風險在於「未來的不確定性」。

他指出，風險不高的都更老宅通常價格已被市場炒高，建議若是自住、長期持有、出租的規劃，尚可考慮具備都更潛力的中古屋；若純粹是投資目的，又沒有長期持有準備，則需非常小心，因爲都更流程耗時甚久，資金將長期卡住，大幅限縮了運用的彈性，他認爲「同樣的錢，有更好的選擇。」

分享長期看屋的心得，他認爲，購屋應首先考慮「地段」，地段考量包括交通便捷性、商業機能、公共設施，以及是否靠近鄰避設施這四個要素，例如是否鄰近捷運、商圈，留意公園、醫院、警察局、消防局等公共設施，以及是否有加油站、污水處理廠等鄰避設施。至於不少民衆在猶豫的屋齡問題，他認爲，預售屋的付款方式相對具優勢，屋齡也一定是新的，但相對來說風險較高；新成屋風險最低，但價格通常最高；中古屋相對便宜一點，但因屋齡關係，入手後可能產生修繕、裝潢等額外成本，屋況也比較容易出狀況。他建議，新成屋是風險最低的選擇，但性價比不一定最好；而部分中古屋公設比低，其實性價比也相當高，所以一般民衆若是較不懂修繕或裝潢，買新成屋可能會更爲適合。