保守看待房市 銀行嚴管建案融資

銀行業研判，明年不動產市場景氣不會比今年好。圖／聯合報系資料照片

銀行業研判，明年不動產市場景氣不會比今年好，也因此，愈來愈多建商在建築融資上遭銀行要求，倘若先前取得建築融資貸款的建案未清倉一半以上，不能繼續向該銀行取得其他新建案的建築融資。

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財政部日前公佈新青安貸款最新統計，截至十一月底，八大行庫新青安撥貸戶數四○九七戶、撥貸金額三三一點二三億元，爲近四個月來的最高水準。

行庫高層指出，撥貸戶數、撥貸金額月增兩成左右，主要和年底交屋潮有關，尤其是早在三年前就已成交的預售屋完工撥貸；但另一類「先建後售」的案子銷量都很慘，僅賣出一成的建案比比皆是。

所謂的「先建後售」，是相對於「預售屋」的另一種推案方式，「先建後售」是在三、四年前建築原物料飆漲期間開始風行，當時是因爲預售屋先行定價的方式，無法反映興建期間原物料飆漲成本增加，才使愈來愈多建商改走「先建後售」路線，未料等現在蓋好後，卻又碰到房市急凍、成交量低迷窘境。

主掌土建融業務多年的大型行庫高層稱，建案銷量沒完銷或是銷售率低，有些是「賣不動」，有些則是自己「封盤惜售」，想要等到行情更好時再拿出來賣；倘若是後者，銀行會要求建商就算降價出售，也要把銷售率拉高，否則後續的新增融資免談。

還有另外一種情況，也會被銀行拒絕。舉例來說，建商當初向銀行申請貸款時，提出的售價估算爲每坪七十萬元，並向銀行約定，每賣出一戶、售價的七成就要還給銀行，但蓋好之後，現在的售價是每坪一百萬元，建商因此向銀行討價還價，可否把每坪售價要還的成數下降，並同意新案融資。

但銀行高層坦言，除非原建案銷售已達五成、甚至六成以上，銀行纔會同意建商請求，並放行提供其他新建案的融資。

這位高層也指出，之所以如此，是爲了避免對建商放款的集中度風險升高，而且八大行庫彼此都有不做餘屋貸款的「共識」，倘若建商因爲惜售而封盤不完銷，剩下的成屋就形同「餘屋」，倘若其他銀行不給餘屋貸款，到頭來爛攤子又丟回給公股行庫。